2020年 4月 1日 星期三    English   
非加永久居民投资房产应关注的六要素

有一些在加拿大以外的朋友以及已经居住在多伦多但没有获得加拿大永久居民身份的朋友想在多伦多投资房地产,或想在多伦多以自己的名义给亲属、子女买房,但是由于对多伦多当地的房产法律,银行贷款以及税收条例不太了解,于是会产生这样的疑问:外国人可以买房吗? 答案是肯定的!

外国人同样可以在多伦多置业。那么外国人和当地人买房,有什么不同呢?以及需要注意哪些问题?牵涉到那些税务和法律问题?大吉走访了有关购房贷款专家、税务专家以及相关律师,从六个方面给大家介绍加拿大非永久居民投资房地产应密切关注的要素。

 

一、为什么要在多伦多投资房地产? 

和中国70年的产权不一样,加拿大房地产的所有权是永久性的,你可以将房地产一代一代地传给子孙。同时加拿大的私人财产是神圣不可侵犯的。

加拿大曾连续四年被联合国评为“世界上最适宜居住的国家”,而多伦多被多次评为全球最适宜生活、工作以及投资的城市之一,多伦多拥有众多投资房地产的优越条件。

关于投资房地产的政策优惠,加拿大的贷款利率比其它欧美国家低,投资风险较小。作为国际性大都市,多伦多的房地产价格不算太高,长期来看有明显上涨空间。

鉴于以上原因,加拿大正日益成为许多海外人士投资房地产的首选。 

对于以下几类人士,在加拿大买房是一明智选择:在加拿大长期求学,其后有可能申請居留者;拿工作签证 (Working Visa) 工作,其后可申請居留者;有意移民加拿大者;有意将来送孩子到加拿大求学者;有意投资加拿大房地产者。

二、政府对于非加居民投资房地产有什么规定? 

根据加拿大联邦政府《公民法》,非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产,其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同,外国人或非加拿大居民可以自由买卖加拿大房地产。该法律也赋予了各省权力以对非公民与非永久居民,或由其控制的公司和社团购置土地进行限制。

在安大略省,《外国侨民房地产法》给予非加国公民拥有或出售房地产的权利。但是,按照《外省公司管理法》,在安大略省以外司法管辖区内组建的公司必须取得许可后方能在安大略省购置、拥有或转让房地产,不过这样的许可证比较容易获得。

三、非加居民投资房产的贷款事宜 

首先,外国人需要在加拿大开立银行账户。既然是贷款买房,就要每月付月供款,没有银行账户,就没法支付贷款本息。很多朋友打电话询问,中国大陆的朋友希望在加拿大置业,但从来没有来过加拿大,是否可以贷款买房?虽然加拿大各大主要商业银行在中国都设有分行或办事处,可以帮助开户,但这种账户通常需要在加拿大境内激活,才可以用于支付

其次,外国人不能在加拿大有不良信用记录。很多留学或工作的加拿大非居民,在加拿大已经学习和工作了多年,如果已经造成了不良信用记录,则按揭贷款申请很难成功。外国人可以在加拿大没有信用记录,但不能有不良记录。因此,无论是否是加拿大居民,都需要保持良好的信用记录,养成按时偿付信用卡账单,缴纳各项公用事业费的好习惯。

第三,外国人需要有足够的首付款。非加拿大居民可以在加拿大的一些金融机构申请到按揭贷款,但首付款比例通常比加拿大居民高。持有工作签证、有收入的非居民是例外,此类申请人最多可以申请到房价90%的按揭贷款;没有收入的非居民最多可能申请到房价65%的按揭贷款。加拿大的金融体制是高度商业化的,每个商业银行或非银行金融机构的贷款政策不尽相同。

第四,外国人可以授权加拿大境内的亲戚朋友或地产经纪代理完成按揭贷款。很多朋友询问,如果持有访问签证来加拿大,看中了房产并签署买房合同之后,签证到期必须离境时,能否可以委任他人?答案是肯定的。委托第三方交收房产,需要在正规律师行见证下签署POWER OF ATTORNEY,即《委托授权书》。最重要的是找到同意通过委托授权书签署贷款文件的银行,此类银行并不多,即使同意,银行对交易的细节也会有比较严格的要求。因此,持访问签证来加拿大购房的外国人最好在离境之前搞清楚银行的相关要求,以及交易过程中的注意事项。

第五,外国人需要做好加拿大银行账户的管理和安排。地产交易中,有两个重要环节需要从银行账户中支取款项,一是支付买房定金,二是在产权交接之前支付首付款余款。一些持有访问签证的购房者,无法在加拿大滞留至房产交收,因此需要事先做好与银行的约定,以便在需要支付款项时顺利完成交易。

四、非加居民投资房地产的税务事宜 

购买房地产时,非居民与居民的税务是相同的,对于非居民购买物业的数量也同样沒有限制。但在出售房地产时,非居民与居民的税务是不同的。 

居民如果符合有关主要居屋的条件,房屋出售时资本增值可以免税,而非居民则不能享受这一优惠条件,即必须交付资产增值税,具体缴税金额不尽相同

非居民在出售房屋时必须通知加拿大国税局,并申请一份清税证明书(Clearance Certificate),以确认因物业增值而必须交付的税款数目。该证明会同时发给卖出方和买入方,以保护买卖双方的利益。如果卖方未按此规定行事,那么买方可能有责任承担卖方所欠税款。

如果卖方是非居民,律师有权事先扣留高达房价25%的保证金放在信托户口中。在收到政府发出的Clearance Certificate后,律师会用此保证金付清卖家的有关税项,再将余款退还给卖家。 如果卖家在最后交割日以后30 天之内仍然没有拿到清税证明书或未能与国税局结清应交增值税项,律师则将此保证金会交往国税局,由卖家报税时去结清。

在购买楼花时,发展商可能会要求非居民分数次交纳一共35%的首付。非居民在final close 之前转让楼花时,律师必须事先扣留上述保证金,以保证非居民会交付有关增值税项。

实际上,很多朋友以公司的名义购置物业,按照公司经营的税率计税,远远低于个人所得税税率,另外还可以把贷款利息、管理费用等等抵税,所以出租、盈利收入所缴纳的税额不好简单计算,最好咨询专业人士。

有些国家与加拿大有双边税务协定,而这些协定可能使卖家免去或降低在加拿大的税务。因此,卖家应咨询专业人士及有关国家的政府机构,以确保得到最大的利益。

五、非居民投资加拿大房地产的具体实施

大吉提醒非居民朋友,可以通过多种方法在加拿大投资房地产:本人可以在加拿大实地考察时购买看中的房地产;或签署授权书委托在加亲友或有经验的房地产经纪代为购买;通过具有加拿大居民身份的子女或亲友来购买;或非居民和加拿大居民共同购买(让成年后的留学生子女首先成为加拿大税务居民);可通过加拿大投资公司来购买或可通过加拿大房地产投资信托基金(REITS)投资。

当然,在购买房地产时要把握好时间安排。在多伦多从看好房子、签好合同到交房,如果不用贷款,最快也要10天左右的时间,一般情况下是30天、60天或90天后交房,时间从合同生效日起计算。如果当事人看好房子,等不到交房要离开多伦多,则要在当事人离开多伦多之前和被委托人到当地律师事务所签署POA。委托分为一般委托和有限委托两种方式,前者被委托人可以代委托人办理任何事宜,权力较大。后者受托人只能办理与房产交易有关的事宜,权力有限。签署委托书后,受托人即可代委托人办理房子的交接事宜,如交定金、最后一次看房、交付余款、拿钥匙以及跟律师签署有关文件等等。

对于房屋本身,购买目的以给亲友自住和单纯投资而论,对房产所处的地理位置、房屋结构、空间大小、设施齐全程度等要求也会不同,会有所偏重。最好多搜集资料,加以认真分析,尽可能避免盲目投资。

六、其他相关重要话题——POA

其实非加拿大居民在加拿大买房并没有想象中的那么复杂,简单地说,除了银行要求的首付款多过本地居民,以及卖房时需要交一定的Capital Gain Tax之外,与本地居民置业并无大异。

在实际操作过程中,由于短期签证时间有限,境外买家无法等到房屋交接必须离境,就牵涉到授权委托书(Power of Attorney),这是一个比较重要的环节。

买家的地产经纪或律师都不允许成为买家POA的受委托人,也就是说,买家只能委托除了自己的地产经纪或律师之外的人来作为自己在加拿大买房的全权代理,行使签字权(购买楼花除外)。而且必须使用规定的统一表格,可以从网上下载,当然也可以请律师代劳;有两个见证人见证签字;并且需要律师或其他Notary Public的公证。除此之外任何形式的授权委托书都有可能不被接受。

但是,即便你的授权委托书一点问题都没有,银行也未必接受。因为目前有超过90%的房契诈骗案都跟授权委托书有关,所以银行对此十分敏感,比如,TD Bank和皇家银行就规定,房屋贷款的正式文件必须由买家本人签字。以多伦多目前的情况来讲,在Closing签字时,律师一般可以接受POA的受委托人签字,而银行则大多都不予接受。除非银行对买家本人有一定程度的认识了解。因此要特别提醒买家的是,在离开加拿大之前,一定要跟贷款银行问清楚,是否接受POA。要不然,就不是一张机票的问题了。

 

 
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